2012,中国住宅产能过剩元年!

  废话不说。
  lz从供求的角度说明中国住宅的供不应求和供过于求过程。
  数据起始于1998年。
  中国人口每年都在增加,有人口的自然增长率(为之后预测用),每年统计局会公布城镇人口和农村人
  口数量,因此用城镇人口/总人口,得到城镇化率。根据未来城镇化率每年提高1%,可以得到下一年的城
  镇人口预测值。
  —-》根据新增城镇人口数量,户均人口数
  —-》得出一年需要多少套住宅
  —-》2012年城镇人口人均住房面积32平米(财政部公布数据)
  —-》三口之家假设一套房子100平米
  —-》每年商品房(包括住宅和商业)竣工一定数量,住宅竣工面积大概占3/4
  —-》得出每年大概竣工多少万平米的住宅,按照平均100平米/套
  —-》得出一年竣工多少套住宅
  —-》竣工的住宅套数-需要的住宅套数=过剩的住宅套数
  ———————————-记住上述内容——————————————
  1、1998-2011年,住宅竣工套数无法满足需求的住宅套数,见图。
  
  
  在该图中,过剩的住宅套数为负值,也就是说住宅供不应求。从基本的供求与价格的关系来讲,
  房价是应该涨的,各位也知道,房价真正开始大涨是从2003年开始。2003年的分界点非常明显,2003
  年是中央换届,新一届提出把房地产业作为国民经济的支柱行业,大规模贷款买房启动。通过
  1998-2011年的销售面积与竣工面积差额可以看出,在2003年之前,虽然住宅是短缺的,但是并没有
  多大销量,仍然出现了过剩。什么情况?大家还不认或者靠自身存款无法买房。2003年之后,有了
  银行贷款的支持,大量买房开始行动。2003年之后,每年的房子就公布应求了。价格上涨毫无意外。

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