在市场失灵房价不断上涨的牛市中预测拐点是不现实的，只有当买方买力耗尽没人接盘的时候房价才会蹦。无论是股市还是房市都是这样。拿北京来说，内环房价过高接盘者明显买力不足，成交量极低。人们只好去郊区买房，等郊区房价涨到傻子买力不足的时候，所有人都会爽歪歪。
市场失灵投机就是等还有比你更傻的接盘者，当傻子连接盘的能力都没有的时候拐点就不得不来了。所以如果你真想预测拐点的话只能从购买力入手，决定人们购买力的几个因素
1杠杆，银行的贷款，如果银行把首付降低，还款时间延长，购买力就会增加，反之亦然。
2人们的收入，收入增长慢，房价涨的也慢，高房价也会降低全社会的其他消费支出，这样就造成市场萧条进一步抑制个人收入的增长。
说说这些年是什么导致房价暴涨
在有效市场的情况下，房价取决于供需，供不应求房价会上涨，但房价上涨会造成房子加快供应，反过来又会降低房价。
那什么情况会导致市场失灵呢？是房价上涨的预期，如果所有人都认为房价会继续上涨就会造成买家踊跃买房，开放商加大供应，开发商捂盘惜售。如果这个过程是长时间的，房子供应会到达海量的程度，但买力耗尽之前房子供应量无论多少房价都将不下来。而一旦买力耗尽结果将是灾难性的，参照世界其他国家房地产泡沫破裂的情景。
房价上涨预期的因素
1城市化或人口增长，买方增加会导致价格上涨
2供应不足，人们预期土地有限，房子供应有限
3通货膨胀，通货膨胀是热钱流入+买房共同形成的。这些行为会加剧通货膨胀，形成恶性循环。
目前这些因素还存不存在是仁者见仁智者见智，但我认为除了热钱流入其余统统都不存在了，种种迹象显示热钱流入也即将结束。
城市化，城市化是劳动力人口由农民转向市民的过程，城市化必然也是工业化。目前劳动人口基本都已经进城，城市化动力不存在了。最近统计显示我国60岁以上老人占人口比例达到15%，未成年人口10%。在农村老龄人口是不需要城市化的，所以我们看到农剩下的都是一些老人。我国的城市化进城是十几年内迅速完成，表现为劳动力迅速城市化。这一点跟发达国家一二百年缓慢的城市化不同，发达国家的城市化是缓慢的，无论是老人还是年轻人城乡比例是均衡的。
房子供应，确切的数据我暂时拿不出来，但就我眼见来看所有城市都在建房，入住率不高，除个别一线城市供应应该是足量的，超过城市化的速度。这个几乎所有人都是有目共睹的。
通货膨胀，目前这一两年房屋成交量不高，热钱又随着美国经济转好有流出的预期。cpi也处在较低位置，利率也转正。目前政府投资过度负债过高，投资效率很低。出现4万亿时代的通胀几率极低。相反出现通缩的几率倒是高一些。
由上述推导出，在市场有效的情况下，房价上涨的因素已经不存在了。但在市场失灵上涨预期的情况下房价还会继续涨，直到购买力耗尽崩盘。
再说说房价在泡沫中期可能破裂的导火索
利率上升，资金成本提高。在懂得投资的人眼里，这点是致命的。它决定你是持有货币还是持有资产。利率上升增加持有资产的成本，降低了购买力。
去杠杆，美国2000年后房地产暴涨是由于贷款门槛降低导致的。贷款的首付是保证金，保证了银行在房价下跌购房者断供的情况下也不会赔钱。首付越高，购买力越低，银行越保险。