什么以房养老!银行又不是收破烂的,谁要你个快要拆迁了的送终房。(转载)

  以房养老是个大忽悠。
  现在热议的“以房养老”就是把房产抵押给银行,银行每个月给你一定数额的钱,你可以养老。
  倒按揭实际上是房产抵押贷款的另一种形式,就是抵押来的贷款是以每个月的方式付给你。
  官方媒体说在国际上这个很普及……。
  现实是:在国际上有这个产品,但是很少有人问津……因为很不合算,而且很有风险。
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  住宅有两种:一种是公寓楼房,一种是独栋住宅,也就是别墅。
  在国外公寓也罢别墅也罢,土地一般都是永久所有权。
  (偶尔也有租别人的土地盖的住宅,叫借地权。)
  买房子的时候,房价是:土地价+房屋建筑价。
  公寓房因为每户所占的土地很少,基本上是房屋价,土地价占比很少。
  别墅占的土地多,地价占比很大。
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  国际上倒按揭的条件:土地所有权的独栋住宅。公寓房不行。
  评估价是:土地评估价,不包括房屋建筑。
  借地权是被排除的,不在此列。
  倒按揭一般是:土地评估的50%-70%,建筑物不算的。
  比如你买的别墅,土地值100万,房子值100万。
  倒按揭时,只算土地价,土地评估价一般比买入时低,因为卖给你时是加了利润的。
  假定土地评估价80万,银行你60%,那就是总额48万的倒按揭。
  而且:土地价48万 – 倒按揭利息 = 你实际能拿到的钱。
  利息简单估算:如果存款利率是4%,贷款利率是6%,那你的倒按揭就是付利差2%。
  48万20年,利息大约10万。20年实际领取38万。平均每月不倒1600元。
  到倒按揭结束时,连房子带土地都归银行……所以很不合算。
  风险是:到时候你这个老人还活着的话,那这个房子和土地都已经不是你的了,倒按揭也结束了。
  要么这个房子租给你,要么你搬走……至于你靠什么生活,那是你的事。
  为什么银行不认建筑物?
  房子作为住宅,只要它不倒,你可以住一百年两百年都可以。
  但是作为资产,现在在国内跟国际上一样,建筑物最多只认35年左右。
  现实是国外30年的二手房能办按揭,只是按揭期限只能5年。
  中国实际二手房房龄超过20年就很难办按揭。
  也就咱银行自知咱质量不行,20年房龄就没资产价值了,抵不出钱来。
  就好比衣服你可以穿一辈子都没关系,但是要拿到典当行换点钱,典当行就只认8成新的……。
  倒按揭不认建筑物……因为等倒按揭结束,也就是银行拿到它时,基本上就没有资产价值了。
  倒按揭不认公寓房的土地……因为土地是按比例摊给房主的,银行无法对某一户土地有处置权。
  一另一方面,楼房的土地每户根本就摊不上几平方,想养老,杯水车薪。
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  所以可以看出
  中国压根土地就不是所有权,建筑物不在评估范围内……已经出局了。
  就算中国的银行宽大为怀,把借地权当成所有权……也只有别墅有可能。
  住别墅的老人靠它这玩意养老啊?
  脑子没进水的话:把别墅卖了,重买个公寓房,剩的零头都比倒按揭多……。
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  退100步热议一下:
  中国城市99%?的人都是住的公寓房,别墅人口微乎其微,中国的银行有没有可能认建筑物?
  倒按揭是你养老后的旧房子,等你上西天去了,房子归银行。……大都是房子里刚摆完灵堂。
  收回来的是快塌了的拆迁房,银行是收破烂的?……还都收些各个老破楼里的送终房。
  就算收个快塌了的送终房……万一,老伴儿还活着那,咋办? ……
  还有,如果银行给你“养老金”付清了,你俩到时都没死咋办?
  银行还得把你俩赶出去流浪街头……。
  然后准备好跟你老两口双方的子女吵架打架……上法庭。
  万一子女是跟父母同住呢?……世世代代纠缠下去。
  就算银行严重老年痴呆……也不会出钱给你养老,换你那资产价值为零的烂瓦块。
  结论:“以房养老”根本不可能!

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