以房养老是个大忽悠。
现在热议的“以房养老”就是把房产抵押给银行，银行每个月给你一定数额的钱，你可以养老。
倒按揭实际上是房产抵押贷款的另一种形式，就是抵押来的贷款是以每个月的方式付给你。
官方媒体说在国际上这个很普及……。
现实是：在国际上有这个产品，但是很少有人问津……因为很不合算，而且很有风险。
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住宅有两种：一种是公寓楼房，一种是独栋住宅，也就是别墅。
在国外公寓也罢别墅也罢，土地一般都是永久所有权。
（偶尔也有租别人的土地盖的住宅，叫借地权。）
买房子的时候，房价是：土地价+房屋建筑价。
公寓房因为每户所占的土地很少，基本上是房屋价，土地价占比很少。
别墅占的土地多，地价占比很大。
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国际上倒按揭的条件：土地所有权的独栋住宅。公寓房不行。
评估价是：土地评估价，不包括房屋建筑。
借地权是被排除的，不在此列。
倒按揭一般是：土地评估的50%-70%，建筑物不算的。
比如你买的别墅，土地值100万，房子值100万。
倒按揭时，只算土地价，土地评估价一般比买入时低，因为卖给你时是加了利润的。
假定土地评估价80万，银行你60%，那就是总额48万的倒按揭。
而且：土地价48万 – 倒按揭利息 = 你实际能拿到的钱。
利息简单估算：如果存款利率是4%，贷款利率是6%，那你的倒按揭就是付利差2%。
48万20年，利息大约10万。20年实际领取38万。平均每月不倒1600元。
到倒按揭结束时，连房子带土地都归银行……所以很不合算。
风险是：到时候你这个老人还活着的话，那这个房子和土地都已经不是你的了，倒按揭也结束了。
要么这个房子租给你，要么你搬走……至于你靠什么生活，那是你的事。
为什么银行不认建筑物？
房子作为住宅，只要它不倒，你可以住一百年两百年都可以。
但是作为资产，现在在国内跟国际上一样，建筑物最多只认35年左右。
现实是国外30年的二手房能办按揭，只是按揭期限只能5年。
中国实际二手房房龄超过20年就很难办按揭。
也就咱银行自知咱质量不行，20年房龄就没资产价值了，抵不出钱来。
就好比衣服你可以穿一辈子都没关系，但是要拿到典当行换点钱，典当行就只认8成新的……。
倒按揭不认建筑物……因为等倒按揭结束，也就是银行拿到它时，基本上就没有资产价值了。
倒按揭不认公寓房的土地……因为土地是按比例摊给房主的，银行无法对某一户土地有处置权。
一另一方面，楼房的土地每户根本就摊不上几平方，想养老，杯水车薪。
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所以可以看出
中国压根土地就不是所有权，建筑物不在评估范围内……已经出局了。
就算中国的银行宽大为怀，把借地权当成所有权……也只有别墅有可能。
住别墅的老人靠它这玩意养老啊？
脑子没进水的话：把别墅卖了，重买个公寓房，剩的零头都比倒按揭多……。
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退100步热议一下：
中国城市99%？的人都是住的公寓房，别墅人口微乎其微，中国的银行有没有可能认建筑物？
倒按揭是你养老后的旧房子，等你上西天去了，房子归银行。……大都是房子里刚摆完灵堂。
收回来的是快塌了的拆迁房，银行是收破烂的？……还都收些各个老破楼里的送终房。
就算收个快塌了的送终房……万一，老伴儿还活着那，咋办？ ……
还有，如果银行给你“养老金”付清了，你俩到时都没死咋办？
银行还得把你俩赶出去流浪街头……。
然后准备好跟你老两口双方的子女吵架打架……上法庭。
万一子女是跟父母同住呢？……世世代代纠缠下去。
就算银行严重老年痴呆……也不会出钱给你养老，换你那资产价值为零的烂瓦块。
结论：“以房养老”根本不可能！